“未来”末路：华人购房者如何梦碎热门楼花
ACB News《澳华财经在线》8月10日讯 8月7日,新南威尔士州议会外聚集着手持字板、高声呼喊的抗议者。他们是悉尼和黄金海岸房地产开发商未来集团（Ralan Group）的前雇员和公寓购买者，其中多为华人。他们的诉求只有一个——拿回购房首付款。
图片来源：澳中文传（AUST333）
这场风波肇始于近日一条震惊澳洲地产业的消息：澳洲最大私人住宅房地产开发商之一的未来集团（Ralan Group）走上了倒闭的末路。据称这家开发商欠债5亿澳元，已进入自愿托管程序。
现在网上查看未来集团的官网（www.ralan.com.au），会自动跳转到托管人Grant Thornton的相关页面上。
据Grant Thornton的公告，未来集团第一次债权人会议的召开时间是在8月9日。这是一次不对媒体开放的闭门会议。但就在拟定的债权人会议召开的前两天，未来集团的购房者选择了比闭门协商更为激进的方式：聚集在新州议会外，呼求政府介入。
这些抗议者中有许多不仅是未来集团的销售顾问，而且自己也是楼花的投资者。
据《澳大利亚人》报道，来自中国香港的前Ralan销售顾问Gary Chu称，他已为未来集团工作了十年，在悉尼在建的Arncliffe项目的两套公寓以及在黄金海岸待建的红宝石高层公寓付出了50万澳元的无担保首付金。
另一位来自中国福建的女士Jane Wu也在未来集团工作了十年之久，她拿出了自己的退休公积金（Super）购买了未来集团的公寓，并鼓励了100多名她自己的尊贵客户通过无担保首付投资未来集团的公寓。
“我所有的钱都没了。”她说。
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“高息首付款”
未来集团倒闭之前，正在建造或预售的公寓超过3000套。现在，1800多名投资或要为最坏的结果做好准备。
8月9日周五下午，未来集团第一次债权人会议在悉尼CBD的Wesley会议中心如期召开，1000多人挤满了会议厅。在会上，托管人Grant Thornton透露，在未来集团的信托账户中存在2.77亿澳元的窟窿。
托管人Grant Thornton的初步调查表明，未来集团债务的一半以上是来自楼花买家向该集团提供的无担保贷款。这些买家购买了位于悉尼机场附近Arncliffe的公寓和黄金海岸20亿元的红宝石和蓝宝石项目公寓。
据AFR澳洲金融评论报道，在未来集团的销售代理商和律师的推广之下，许多华人买家通过“补充协议”向开发商支付了购房首付，开发商承诺在完工交房时按首付金额给予购房者15％的年利息。
通常，澳洲购房者的首付款会放在一个单独的第三方信托账户中，只有在买卖双方许可的情况下才能支取某些费用。这是昆州和维州的法规要求，也是新州通行的惯例。
据《澳洲金融评论》报道，在未来集团房产交易的操作层面，购房者只付给未来集团100澳元作为“名义”首付，“真正”首付（数万至数十万澳元）则作为无担保贷款进入了未来集团的子公司Ralan Capital Investment的账户中，这些贷款的利息支付由未来集团创始人William O'Dwyer个人担保。
未来集团另一家托管人Said Jahani称，未来集团就在7月30日任命托管人的前一天还在售房并收取首付。
然而托管人已发现，管理首付款的信托账户存在2.77亿澳元的巨大窟窿。未来集团收取的2.77亿澳元首付款已用在了支付费用和无担保贷款的利息上。
“这些信托账户中只有几百万。人们应该为非常糟糕的结果做好准备。” Said Jahani说。
黄金海岸红宝石项目2、3、4期的期房公寓已签定了1200多份购房合同，价值合计10亿澳元，蓝宝石项目售房合同价值4.72亿澳元，悉尼Arncliffe项目售房合同价值1.58亿澳元。
所有这些买家现在都被列为未来集团的无担保债权人。他们的债权排在西太银行、非银机构Wingate和Balmain Corporation三家有担保债权人之后。
债权人Wingate已任命德勤为未来集团六家子公司的接管人，这些子公司的资产包括蓝宝石项目的土地。而Balmain则任命Ken Whittingham为未来集团两家子公司的接管人，资产包括359间客房的黄金海岸天堂度假村酒店，以及红宝石项目2、3、4期的土地。
这些资产预计将在未来六个月内出售，收入将归还给第一抵押贷款人；如果还有剩余，则归还给无担保债权人。换句话说，购房者有可能拿回一些投资，也有可能血本无归。
相比之下，未来集团在悉尼Arncliffe的开发项目的购房者要幸运一些。承建商Richard Crookes Construction公司由于缺乏资金而停工。但托管人Jahani表示有信心从信贷机构获得7000-8000万澳元的资金建成该项目，虽然工期可能会推迟。
Jahani会调查未来集团董事William O'Dwyer的行为是否违反了他的任何职责，以及未来集团是否在破产时还在交易。另一家托管人Grant Thornton还将调查购房人缴纳的首付款是否被挪做私用。
图片来源：澳中文传（AUST333）
一线希望？
如果未来集团不暴雷，它还是不少华人购房者心目中一家非常实惠的开发商。
多年来，未来集团不仅一直采取“附赠”首付款高息回报的销售方式来吸引买家，创始人O'Dwyer还向投资者提出其它具有诱惑力的条件，例如，只要仍由未来集团管理投资物业，购房者可获得8年的租房保证。
但对于不幸踩雷的购房者来说，正是优惠的条件使他们不知不觉踏进了雷区。已有约20名投资者委托一家专门负责房贷诉讼的悉尼律师事务所Bransgroves Lawyers，参与这场维权战。
这家律所目前正在调查是否有可能通过对有担保债权人或投资者的代理律师采取法律行动来寻求补偿。可能的突破口在于，黄金海岸红宝石项目的第一和第二抵押贷款人多年来都在为这个项目提供资金，“应该意识到未来集团在红宝石项目上缺乏资金”。
同时，未来集团一直在从购房者手中获取无抵押贷款，“两家信贷机构都应该意识到未来集团正通过未经许可的债务计划来弥补资金缺口”。
因此，该律所负责人Bransgrove先生认为，有可能将购房者的这些无担保贷款撤销，并向第三方，例如第一或第二抵押贷款人追溯部分或全部资金。他预计根据未来集团对这笔资金的使用情况，有可能从有担保债权人那里收回部分资金。
Bransgroves Lawyers也正在考虑针对投资者的代理律师采取行动。
律所了解到，大多数投资者的代理律师都是未来集团的销售人员向投资者推荐的。这些代理律师可能知道未来集团要求客户将首付款转入信托账户，“很可能”有责任警告所有投资者，未来集团操作的是未经许可的债务计划，这是一种“非常规做法”，或使其招致民事和刑事处罚。
目前昆州的公平交易办公室正在调查未来集团接受买方首付用作无担保贷款的非常规做法，这可能违反了昆州的相关规定。
在新州，一些开发商修改了标准合同规则，自己收取购房首付款，但有消息称，新的立法将很快生效，对购房首付款的管理方式加以限制，以确保在开发商破产时保护购房者。
“飞奔”的未来
总部位于悉尼的未来集团并不是名不见经传的小开发商。它由爱尔兰人William O'Dwyer于21年前创立。
William O'Dwyer现年53岁，在悉尼的贝尔维尤山拥有一套价值570万澳元的住房。
这个房地产业的老兵在1993年就进入了房地产开发行业，于1998年创立了未来集团。过去数年中，这家开发商每年约开发600套公寓。据说，William O'Dwyer为自己“躬亲每一个未来集团的项目”而感到自豪。
未来集团20多年的发展史，留下了这家开发商“飞奔”的足记。
在未来集团发展史的第一阶段，是在悉尼北岸开发了11个地块，其中包括位于Killara的1300万澳元开发项目。
2015年，未来集团进军昆州的黄金海岸，成为黄金海岸最大的土地所有者之一。红宝石项目价值14亿澳元，4期全部完工后，将占据整个街区。
在过去的二十年里，未来集团在悉尼的Camperdown、Rhodes、Mascot、Wahroonga、Concord和Beaconsfield都有项目。
集团最近在悉尼收购的地块包括Turramurra项目，该项目占地5900平方米，这幢六层83套房的公寓楼已经售罄。
就在三年前，未来集团在开售后的21天内卖掉了Lindfield和Roseville的近100套楼房。当时William O'Dwyer充满信心地说，“很明显，需求就在那里，显而易见，澳洲人仍然对悉尼的房产情有独钟”。
2015年，William O'Dwyer将他的事业拓展到悉尼之外时曾对媒体表示：“我相信黄金海岸的风险不比悉尼更大，事实上，现在相比于黄金海岸，我会更关心南部城市的交房风险。”
致命一击
黄金海岸是距昆士兰州首府布里斯班南部约85公里的休闲城市，为澳洲第六大城市。黄金海岸一直以旅游产业为主，以举办英联邦运动会而闻名。
未来集团的红宝石项目位于冲浪者天堂的诺福克大道9号，是一个大型度假村和公寓综合项目。黄金海岸红宝石项目1到4期共有1600套公寓。1期有243套公寓，其中238套公寓都被出售给本地和外国投资者，其余5套由未来集团自己持有。
投资者购房后，将房子作为酒店式公寓出租，由未来集团统一管理。管理团队还负责处理毗邻该项目的天堂度假村。
将时间拨回2014-2015年，黄金海岸冲浪者天堂强大的“吸金”力令人叹为观止。与未来集团一样，中国的万达集团也是其中一个“十亿级”玩家。2014年，万达与日东集团一起在黄金海岸冲浪者天堂开发“海滨珠宝塔”，项目占地1.13公顷，由3栋200米高塔楼组成，规划建设超五星级万达文华酒店和酒店式公寓，其中可供出售精装公寓共约512套。项目投资额约10亿澳元。
2018年1月，急于收缩海外战线的万达集团以11.3亿澳元(约合人民币57.8亿元)的对价将澳洲的两处在建的地产项目打包出售。一处是“海滨珠宝塔”，一处是位于悉尼环形码头的公寓和酒店项目。
当时有报道说，楼市转冷，加上“海滨珠宝塔”销售进展缓慢，一些潜在买家试图说服万达将两个项目拆开出售，但万达坚持了打包出售的方式。
据《澳洲金融评论》报道，西太银行向未来集团的贷款不到2000万澳元，且仅与尚未完工的悉尼Arncliffe项目有关。
未来集团的第一和第二抵押借款人是私人信贷机构Wingate和Balmain。现在体现在对未来集团资产的处置上，Wingate“控制”了蓝宝石项目的土地，Balmain则“控制”了天堂度假村酒店和红宝石项目2到4期的土地。
未来集团在黄金海岸的开发融资主要不是来自银行。从商业逻辑上说，黄金海岸项目并没有得到银行的认可，未来集团只得寻求利息更高的私人信贷机构贷款。
现在尚无从得知两家私人信贷机构向未来集团提供的贷款利率是多少。但已知的是，未来集团的另一个重要融资渠道，即购房者的首付款，这些无担保贷款的年利率高达15%。
如果说高息借贷绷紧了资金链，从去年至今，未来集团黄金海岸红宝石项目的交房率之低，则给了这家老牌开发商最后的致命一击。据多家媒体报道，许多楼花投资者不愿或无法完成交易。
危险的预兆从去年底即开始显现。当时黄金海岸红宝石项目1期开始交房，但项目的公寓估值缩水高达30％，以至于总部位于悉尼的私人贷款机构Mortgageport拒绝了公寓买家的贷款申请。
Mortgageport是为数不多的向外国买家提供房贷的信贷机构之一。在这之前，银行多已停止向外国买家提供房贷。
许多投资者不知晓的是，虽然红宝石项目70至74平方米的两居室新公寓平均售价在70万至80万澳元之间，但据Corelogic房产数据，去年底冲浪者天堂的二手公寓中位价为36.5万澳元。
从售房广告上看，黄金海岸楼市的特别之处在于，同一区域的公寓市场上价格差异很大，价格从中位价到100多万澳元不等，定位越高端的项目，定价越高。
向未来集团提供贷款的私人贷款机构Wingate也在红宝石项目上投资了3600万澳元。彼时悉尼和墨尔本的房地产市场在低迷中挣扎，William O'Dwyer仍表达了对黄金海岸楼市的厚望。
他对媒体说，估值这件事，他控制不了，也不懂估值中的“科学”。他还说，虽然部分公寓的估值已经下降，但其它公寓的估值仍在购买原价位上。他不认为交房会存在任何问题，并预计很快就完成一多半公寓的交房。
但实际上，当时一些红宝石项目买家已面临困境，他们找到了一些三四年的短期贷款，这些贷款到期之前，他们必须找到长期贷款。
那时，人们谈论说，这个寒冬中首先倒下的会是小开发商，大开发商的生存机会更大；也有业内人士说，历史证明，每当悉尼房地产市场下行时，钟摆就偏向黄金海岸……八个月后，“未来”走到了末路。
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